Недовольные арендаторы площадей строительного рынка в д. Боровая обвиняют ЗАО «Выставочный центр «АКВАБЕЛ» в необоснованном завышении платы. А также в двухлетнем информационном вакууме — из-за плохого продвижения на рынке так и не появилось достаточное количество покупателей.
Конфликт назрел давно, а суть его в том, что арендодатель фактически сделал своих клиентов заложниками ситуации. Ссылаясь на Указ №518 «О некоторых вопросах аренды и безвозмездного пользования имуществом», а точнее на пункт 4 Положения о порядке определения размеров арендной платы при сдаче в аренду торговых мест на рынках и торговых объектах в торговых центрах государственной и частной собственности (далее — Положение), ЗАО «Выставочный центр «АКВАБЕЛ» значительно завысил арендную плату за пользование площадями.
Александр Калинин, председатель Белорусского союз предпринимателей, назвал такое необоснованное применение Указа № 518 — современным феодализмом.
— Конфликт между ЗАО «Выставочный центр «АКВАБЕЛ» и большой группой индивидуальных предпринимателей-арендаторов на новом строительном рынке (Минский р-н, д. Боровая, 6, автостоянка № 2) выявил серьезную проблему правоприменения Положения.
Если внимательно вчитаться в п.4 этого документа, то станет понятно, что повышенный размер арендной платы устанавливается в случае, когда торговый объект принадлежит арендодателю и расходы, связанные с его содержанием и функционированием, не покрываются базовой ставкой арендной платы. Такой подход к интересам инвестора не вызывает возражения, но на практике, широко распространен другой вариант: когда арендодатель предоставляет арендатору заасфальтированную площадку, а арендатор за свои деньги устанавливает на площадке торговый объект. Именно такой случай мы имеем в отношении ЗАО «Выставочный центр «АКВАБЕЛ».
Так, на автостоянке №2 арендодатель предоставляет арендатору во временное возмездное пользование площадку для установки павильона. После установки павильона (а его стоимость достигает $22 000), арендатор, который, в данном случае, является фактически основным инвестором, оплачивает Br 34125 в месяц за квадратный метр объекта аренды, что в 3,25 раза больше базовой ставки для Минского р-на (0,3 БВ или Br 10500), где собственно и расположен рынок. При этом арендатор оплачивает кроме арендной платы электроэнергию, возмещает расходы за прием стоков в ливневую канализацию и за обезвреживание ТБО. Кроме этого, он обязан застраховать объект и свое имущество, производить за свой счет необходимый ремонт, устранять аварии и так далее. Таким образом, арендатор несет все расходы по содержанию объекта.
При этом арендатор несет полную ответственность, а арендодатель — минимальную. Отказаться от заключения такого договора арендатор не может, так как, вложив значительные денежные средства в павильон, при расторжении договора он обязан его демонтировать, потому что арендодатель не дает ему права его продать другому арендатору на данной территории. Фактически, арендатор попадает в зависимость от арендодателя.
В ЗАО «Выставочный центр «АКВАБЕЛ» в течении почти двух лет не обеспечивают поток посетителей на данную площадку, из 142 установленных здесь павильонов работают только 50, и значительная их часть используется под склады. В результате, выручка у торгующих организаций незначительная и не покрывает издержки на содержание торговых объектов.
Справедливые требования арендаторов о снижении арендной платы и обращения в различные инстанции заканчивались ответами, что повышенные ставки соответствуют законодательству (утверждены Миноблисполкомом), и государство не будет вмешиваться в вопросы арендных ставок частного предпринимательства.
Такая позиция противоречит государственным интересам, особенно в «Год предприимчивости». Ведь предоставляя узкому кругу лиц (владельцам ЗАО «Выставочный центр «АКВАБЕЛ») в пользование общенациональный ресурс — землю, представители государства обязаны обеспечивать соблюдение социальных аспектов (рабочие места), защищать интересы реальных инвесторов (то есть индивидуальных предпринимателей), контролировать эффективное использование выделенных земельных ресурсов.
При этом следует рассмотреть, что же получает государство от использования земли.
Как мы полагаем, ЗАО «Выставочный центр «АКВАБЕЛ» уплачивает арендную плату за предоставленный ему участок в размере, определенном Указом Президента Республики Беларусь 1 марта 2010 г. №101 «О взимании арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности». Согласно нормам Указа размер ежегодной арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной собственности, определяется местным исполнительным комитетом исходя из кадастровой стоимости участка с применением соответствующих коэффициентов. По информации Национального кадастрового агентства, размещенной на его сайте, кадастровая стоимость 1 кв. м земли в Боровлянском сельском совете (д. Боровая) в общественно- деловой зоне составляет $11.47. Следовательно, в соответствии с Приложением 1 к Указу, годовая арендная плата за земельный участок в этом регионе определяется с применением коэффициента 0,0055, то есть всего Br 16 в месяц при фиксированой ставке – Br 100 в месяц.
Если учесть, что ЗАО «Выставочный центр «АКВАБЕЛ» ограничилось минимальными улучшениями земельного участка, то есть укладкой асфальтобетонного покрытия, то, даже, базовая ставка аренды обеспечивает ЗАО «Выставочный центр «АКВАБЕЛ» сверхрентабельность.
По-нашему мнению, Миноблисполком обязан в данном случае, применить п.2 вышеупомянутого Положения и установить на данной территории коэффициент 0,6 к базовой ставке, обеспечив равновыгодность работы на государственной земле всех инвесторов.
Необоснованное применение пункта 4 Положения, которое защищает интересы только владельцев рынка и торговых центров порождает современный феодализм (феодализм — тип общественных отношений, основанный на условно-частной собственности на землю и эксплуатации поземельно-зависимых производителей продукции через присвоение феодалами продуктов труда в виде феодальной ренты). Отношения между владельцами ЗАО «Выставочный центр «АКВАБЕЛ» и, попавшими в зависимость от них, индивидуальных предпринимателей полностью подпадают под вышеназванную формулировку.
Объявленный «Годом предприимчивости», 2011-й ставит перед госорганами задачи вовлечь к предпринимательской деятельности широкие слои населения, а не создавать условия для необоснованного обогащения группки современных феодалов. Простым же гражданам остается только удивляться, откуда на наших рынках берутся такие высокие цены и незаслуженно обвинять в этом предпринимателей, торгующих на этих рынках.
Ситуация в д. Боровая является достаточно типичной для многих регионов. Учитывая пункт 45 Мероприятий по реализации положений Директивы №4, Белорусский союз предпринимателей направил письмо в Государственный комитет по имуществу Республики Беларусь, в котором предлагает рассмотреть данную проблему на заседании Межведомственной рабочей группы. Это должно положить начало рассмотрению вопросов распоряжения государственным имуществом, арендных отношений, привлечения инвестиций в реформируемые организации, а также подготовки предложений о совершенствовании нормативной правовой базы в этой сфере.
Источник: http://bel.biz
